Zakup mieszkania w Korei

W ostatnich latach rynek mieszkaniowy w Korei Południowej rozwija się dynamicznie – żeby nie powiedzieć, że w zastraszającym tempie. Zakup mieszkania – szczególnie w Seulu – jest (póki co) dobrą inwestycją. Wiele osób kupuje mieszkania na wynajem w systemie wolse czy jeonse. Zdarzają się jednak i tacy, którzy „kupują” mieszkanie jeszcze przed rozpoczęciem budowy – tylko po to, żeby sprzedać je z zyskiem w momencie, gdy będzie gotowe do zamieszkania. Słowo „kupują” znalazło się w cudzysłowie nieprzypadkowo – tego typu inwestycja wymaga bowiem wpłaty na konto wykonawcy jedynie 10% wartości mieszkania. Kolejne 50% wartości pożycza wykonawcy bank w formie nieoprocentowanej pożyczki, której gwarantem staje się kupujący. W momencie, kiedy mieszkanie jest gotowe do zamieszkania, kupujący musi zapłacić wykonawcy pozostałe 40% wartości mieszkania oraz rozliczyć się z bankiem (albo zamienić nieoprocentowaną pożyczkę na oprocentowany kredyt). Nic więc dziwnego, że gdy budowa dobiega końca, a właściwego kupca wciąż nie widać, wielu domorosłych inwestorów zaczyna nerwowo obgryzać paznokcie i zastanawiać się, czy i jakiego zysku powinni oczekiwać… Właśnie w takim momencie zdecydowaliśmy się na zakup naszego mieszkania 😊

Koreański rynek mieszkaniowy znajduje się w fazie dynamicznego rozwoju. Źródło

Podobnie jak w przypadku wynajmu mieszkania, również wszystkie transakcje związane z jego zakupem – czy to na rynku pierwotnym czy wtórnym – zawiera się przy udziale agencji nieruchmości. Nic dziwnego, że tych ostatnich jest w Korei prawdziwe zatrzęsienie! I choć podobnie jak w Polsce, agencje nieruchomości konkurują ze sobą, to – o dziwo – często wymieniają się ofertami i rzadko zdarza się, by któraś z nich miała wyłączność na wynajem czy sprzedaż określonego mieszkania. Oferta agencji nieruchomości może okazać się dla cudzoziemca trudna do rozszyfrowania. I bynajmniej nie chodzi mi tutaj o język 😊 Po pierwsze, nie ma podanej ceny za metr kwadratowy, do której jesteśmy w Polsce przyzwyczajeni. Po drugie, w ogóle nie ma metrów kwadratowych 😊 – w Korei Południowej metraż podawany jest w unikalnych jednostkach, pyeong (평). Jeden pyeong to około 3,3 m². Po trzecie, oferta zawiera zwykle dwa metraże 😊 Mniejsza wartość to powierzchnia pokoi, większa – całego mieszkania. Dla przykładu, nasze 4-pokojowe mieszkanie ma powierzchnię 33 pyeong (czyli 109 m²); 25,5 pyeong (84 m²) zajmują pokoje, a reszta to powierzchnia użytkowa (aneks kuchenny, 2 łazienki, garderoba, składzik, pralnia, pomieszczenie na klimatyzator, przedpokój, itp.). Kiedy już rozszyfrowaliśmy metraż, musimy rozwikłać tajemnicę ceny. W Korei zarabia się w milionach, a ceny mieszkań są porównywalne do zachodnich (czyli 2-3 razy wyższe niż w Polsce). Nic więc dziwnego, że agencje nieruchomości podają ceny w dziesiątkach tysięcy won, man won (만원). Dla przykładu, cena mieszkania o wartości 250 000 000 won (nieco mniej niż 250 000 dolarów amerykańskich), będzie podana jako 25 000 man won. W przypadku zakupu nowego mieszkania od osoby trzeciej, oprócz ceny zasadniczej (określonej przez wykonawcę) podana będzie również wysokość peurimieom (프리미엄), czyli dodatkowego zysku oczekiwanego przez poprzedniego właściciela (do negocjacji). W zależności od statusu majątkowego i poziomu desperacji tego ostatniego, wysokość peurimieom może mieścić się w przedziale od kilku do kilkudziesięciu milionów won (tysięcy dolarów).

Jedna z licznych koreańskich agencji nieruchomości. Źródło

Procedura zakupu mieszkania jest nieco skomplikowana. Po pierwsze, należy podpisać umowę trójstronną z wykonawcą i dotychczasowym właścicielem praw do mieszkania. Wcześniej należy udać się do banku i przejąć na siebie zobowiązania tego ostatniego w kwestii spłaty nieoprocentowanej pożyczki. Następnie należy podpisać kolejną umowę trójstronną z dotychczasowym właścicielem i agencją nieruchomości. W momencie podpisania tej ostatniej umowy, należy przelać na konto właściciela pieniądze, które dotychczas zapłacił on wykonawcy (10% wartości mieszkania) wraz z peurimieom w uzgodnionej wysokości. Wreszcie, należy rozliczyć się z agencją nieruchomości – standardowa prowizja to 0,4-0,8% wartości mieszkania. Po podpisaniu wszystkich wyżej wymienionych umów oraz uiszczeniu stosowanych należności, należy zająć się kwestią kredytu mieszkaniowego. Najwygodniej załatwiać wszystkie formalności w tym samym banku, w którym „odziedziczyło się” nieoprocentowaną pożyczkę po dotychczasowym właścicielu (choć nie jest to wymagane). Standardowe oprocentowanie kredytów hipotecznych w Korei Południowej to nieco ponad 3%. Jednak kredytobiorcy mogą liczyć na wiele ulg, np. dla kupujących mieszkanie po raz pierwszy w życiu, dla rodzin wielokulturowych, itp. – dzięki temu, możliwe jest obniżenie oprocentowania kredytu nawet o 1%.

Przy zakupie nowego mieszkania niezbędna jest przynajmniej jedna wizyta w banku. Źródło

Oczywiście, zakup mieszkania, uzyskanie kredytu i inne formalności wymagają przygotowania całej masy dokumentów, poświadczających tożsamość, dotychczasowe miejsce zamieszkania, stan cywilny, zatrudnienie, dochody itp. Nie będę pisał szczegółowo na ten temat, bo przepisy w tym zakresie ciągle się zmieniają i mam wrażenie, że nie są do końca jednoznaczne. Z ciekawostek warto odnotować dwie. Po pierwsze, niezwykle ważne jest zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami na ubezpieczenie zdrowotne – w Korei Południowej dokument ten jest potwierdzeniem stabilności finansowej kupującego. Po drugie, oprócz własnoręcznego podpisu, na wszystkich dokumentach należy przystawić swoją pieczątkę – podobną do tej na obrazku poniżej. Taką niewielką pieczątkę posiada każdy mający zdolność do czynności prawnych Koreańczyk. Mam i ja 😊 Po wyrobieniu pieczątki, jej wzór należy zarejestrować w lokalnym urzędzie w miejscu zamieszkania. Podpisując jakąkolwiek umowę należy przedłożyć certyfikat potwierdzający zgodność pieczątki ze wzorem.

Kupujący mieszkanie musi dysponować... pieczątką. Źródło

Na koniec miła niespodzianka dla kupujących nowe mieszkanie w Korei. Pojęcie stanu surowego jest tutaj zupełnie nieznane – wykonawca oddaje do dyspozycji kupującego lokal „pod klucz”, do którego ten ostatni może wprowadzić się praktycznie tego samego dnia 😊 Ale o tym, jak wyglądają koreańskie mieszkania oraz przeprowadzka po koreańsku, napiszę niebawem.