Wynajem mieszkania w Korei

Dzień dobry z Pohang! Pod dwóch odwołanych z powodu ataku zimy lotach, wreszcie udało się nam dotrzeć na przeciwległy kraniec Półwyspu Koreańskiego. Zasadniczym celem naszej wizyty jest kupno mieszkania - zainspirowało mnie to do napisania nieco o rynku nieruchomości w Korei. Na początek, słów kilka na temat bardzo tu popularnego wynajmu mieszkań.

System wynajmu mieszkań w Korei jest unikalny na skalę światową i w mojej skromnej opinii, dla kogoś, kto planuje osiedlić się w danym miejscu na stałe… trochę bez sensu 😈 Umowę najmu zawiera się zwykle na okres dwóch lat. Istnieją dwa główne systemy rozliczeń z właścicielem mieszkania. Pierwszy z nich, wolse (월세) przypomina nieco praktykę powszechnie stosowaną w Polsce – z tym, że depozyt nie jest równy wysokości jednego czy dwóch miesięcznych czynszów, lecz… 10-20% wartości wynajmowanego mieszkania 😮 Do tego dochodzi comiesięczny czynsz oraz opłaty eksploatacyjne. Oczywiście, gdy kontrakt wygaśnie i nie będzie przedłużony, depozyt zostanie zwrócony.

Wydaje się Wam, że 10-20% wartości mieszkania to dużo? Zapewne macie racje, ale co w takim razie powiecie na do niedawna najbardziej popularny w Korei system wynajmu, jeonse (전세)? Wynajmujący mieszkanie w systemie jeonse musi wpłacić właścicielowi depozyt w wysokości… bagatela 50-80% jego wartości 😱 Za to potem, jedynym jego wydatkiem są opłaty eksploatacyjne – w systemie jeonse nie funkcjonuje bowiem pojęcie comiesięcznego czynszu. Podobnie jak w przypadku systemu wolse, po zakończeniu kontraktu zawartego w systemie jeonse, depozyt jest w całości zwracany.

Skąd wzięła się popularność tego typu systemów z bardzo dużym depozytem? Przede wszystkim z wysokiego oprocentowania lokat bankowych – dziesięć lat temu wynosiło ono 4-5%, więc ulokowanie w banku depozytu w wysokości połowy wartości mieszkania było dość opłacalną i bezpieczną (wszak depozyt trzeba będzie kiedyś najemcy zwrócić) inwestycją. Trudno się więc dziwić, że właściciele mieszkań preferowali system jeonse. Co więcej, chętnych na wynajęcie mieszkania w dobrej lokalizacji było (i jest) na tyle dużo, że nie było problemów ze znalezieniem kolejnych najemców – wpłacany przez nich depozyt był więc zwracany poprzednim bez konieczności zrywania lokaty w banku 😝

Jednak, podobnie jak w Polsce, lokowanie pieniędzy w banku przestaje być w Korei opłacalne – obecnie maksymalne oprocentowanie lokat to nie więcej niż 1,5%. System jeonse nie jest też całkowicie bezpieczny dla najemców. Może się bowiem okazać, że w trakcie dwuletniego kontraktu ceny mieszkań w danej okolicy znacząco wzrosły i zawarcie kolejnej umowy najmu (nawet z tym samym wynajmującym) będzie wymagało większego depozytu. Właściciel mieszkania może być też zadłużony – w takiej sytuacji należące do niego mieszkanie może zostać zlicytowane, a według koreańskiego prawa, spłata zaległości podatkowych ma priorytet nad zwrotem depozytu najemcom, którzy właśnie stracili dach nad głową 😭 Dlatego – choć wiąże się tą z dodatkowymi kosztami – wszystkie umowy najmu są zawierane za pośrednictwem agencji nieruchomości. Trudno się też dziwić, że coraz powszechniejsze staje się wynajmowanie mieszkań w systemie wolse z mniejszym depozytem i comiesięcznym czynszem. Popularność zyskuje też hybryda obu systemów, banjeonse (반전세); wynajmujący wpłaca tu większy depozyt niż w systemie wolse, ale za to comiesięczny czynsz jest niższy.

Spacerując po większym koreańskim mieście, trudno nie natrafić na agencję nieruchomości...

Niezależnie od wybranego systemu, wynajem mieszkania w Korei wymaga znacznych nakładów finansowych – w przypadku jeonse porównywalnych z zakupem własnego M. Dlaczego więc nie zdecydować się na to drugie rozwiązanie? Niebawem napiszę Wam, jak wygląda procedura zakupu własnego mieszkania w Korei 😃